▲資料圖 圖據(jù)視覺中國

10月份，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，部分城市二手房價格指數(shù)止跌。11月份，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，多地二手房價格跌幅收窄，部分城市二手房價格止跌轉(zhuǎn)漲。

房貸利率多次下調(diào)之后，近日，多地逆勢上調(diào)房貸利率引發(fā)關(guān)注。

房價已經(jīng)“止跌回穩(wěn)”了嗎？歷史最低的房貸利率要上漲了嗎？2024年的最后一個月和即將到來的2025年，是買房的好時機嗎？

帶著這些疑問，紅星新聞記者深入采訪多位專家及從業(yè)者，試圖尋找答案。

現(xiàn)象：

房地產(chǎn)交易量上來了，房價逐漸止跌

剛剛過去的11月份，多個城市房地產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)亮眼。

據(jù)公開數(shù)據(jù)及多個平臺監(jiān)測，北京二手房成交超1.8萬套，繼續(xù)突破去年4月以來新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達2.70萬套，創(chuàng)44個月新高；深圳新房、二手房成交規(guī)模同比均翻倍增長，新房創(chuàng)2021年2月以來新高，二手房創(chuàng)2020年10月以來新高；杭州二手房成交1.05萬套，時隔19個月后再度達到萬套……

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月重點100城新房銷售面積同比下降約24%，11月同比增長約15%，增幅較10月有所擴大，新房市場延續(xù)改善態(tài)勢。“以價換量”帶動二手房成交持續(xù)活躍，1-10月重點30城二手房成交套數(shù)同比微增1.1%。11月，重點20城二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長11.7%，同比增長26.3%。

房價方面，11月，百城二手房價格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。一線城市環(huán)比跌幅進一步收窄至-0.07%。深圳、成都、烏魯木齊、東營等4個城市二手房價格止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個月全面下跌局面。百城新房價格受改善項目入市帶動，環(huán)比上漲0.36%，漲幅有所擴大。

根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年11月，100個重點城市二手住宅市場均價為14179元/平方米，環(huán)比下跌0.03%，同比下跌6.25%，同環(huán)比降幅分別較上月收窄0.56、0.15個百分點。

分城市等級來看，11月份一二線城市二手房市場均價率先止跌轉(zhuǎn)漲，三四線仍在下行。今年11月一線城市二手房市場均價為55573元/平方米，環(huán)比上漲0.03%，同比下跌5.32%；二線城市二手房市場均價為16858元/平方米，環(huán)比上漲0.16%，同比下跌7.65%……

提問1：

房地產(chǎn)市場迎來回穩(wěn)拐點了嗎？

▲2024年11月26日，位于江西省九江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的安永人家四期保障房建設項目現(xiàn)場塔吊林立，建設人員正在加緊施工圖據(jù)IC photo

北京中介王先生告訴紅星新聞記者，他所在區(qū)域成交量近期幾乎翻倍，從一個月十幾套漲到二十多套。但價格上暫無上漲趨勢，部分想要快速賣出的房主還是會選擇降價，但“沒有之前降的幅度那么大了”。

紅星新聞記者近期采訪的多個區(qū)域中介基本都表達類似觀點，交易量明顯回升，價格沒有明顯變化。

根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）掛牌均價和上月相比持平。新政后大部分小區(qū)的價格比較平穩(wěn)，但隨著成交量持續(xù)增加，一些小區(qū)也開始出現(xiàn)漲價成交的案例。

新政后，隨著庫存房源的加速去化，北京二手房掛牌量持續(xù)下降，其中小面積房源的庫存下降更為明顯。和9月相比，11月北京在售二手房源中，90平方米以下房源掛牌量下降6.6%，90平方米以上房源掛牌量下降2.7%。隨著成交增加、庫存減少，市場供求關(guān)系開始改變。

麥田方面表示，北京二手房交易中置換需求占據(jù)很大比例，新政前期剛需房源成交放大，隨著時間推移，成交會逐步傳導至改善市場。疊加12月1日開始施行的稅費新政，預計12月份北京二手房市場的改善需求會顯著增加。

徐躍進：預計2025年上半年部分核心城市房價將逐步“止跌”

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進告訴紅星新聞記者，2024年房價走勢仍偏弱，但9.26新政后出現(xiàn)邊際改善，若接下來政策能夠持續(xù)發(fā)力，預計2025年上半年部分核心城市房價將逐步“止跌”。

從房價預期來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，今年11月，預期“房價上漲”的受訪者占比為18%，自9月以來占比均在18%及以上，較之前明顯提升。從購房成本和租售比來看，隨著房貸利率持續(xù)下調(diào)，居民購房成本正逐步降低。根據(jù)中指測算，今年11月，居民購房的綜合資金成本大約在2.6%-2.8%之間，50城住宅平均租售比約為2.1%，購房成本和租售比的倒掛現(xiàn)象正在緩解，將有助于促進房價企穩(wěn)。

關(guān)榮雪：2025年的房地產(chǎn)成交規(guī)模有望好于今年，但“以價換量”的特點還會持續(xù)一段時間

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，從近兩個月以來市場成交量、市場信心指數(shù)以及房價走勢來看，在9月底這輪利好政策的帶動下，房地產(chǎn)市場的多維下降趨勢的確迎來回穩(wěn)拐點，后續(xù)是否能夠延續(xù)這一趨勢，還有待更長時間觀察。

關(guān)榮雪預測，對于2025年的房地產(chǎn)市場復蘇有信心，成交規(guī)模有望好于今年；房價方面，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)和市場信心的恢復，房價跌幅有望進一步收窄，但受制于行業(yè)下行、居民收入預期未明顯改善等因素，“以價換量”的特點可能會在一段時間內(nèi)持續(xù)，后續(xù)隨著市場逐步回暖，這一特征可能會有所改變。另外，預計明年的政策將繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展，可能會有更多的財政和貨幣政策出臺以支持市場回暖。

分等級城市來看，2025年房地產(chǎn)市場可能持續(xù)呈現(xiàn)出分化的趨勢，一線城市和部分強二線城市有望保持相對穩(wěn)健。

提問2：

多地上調(diào)房貸利率，低利率時代是否結(jié)束？

對很多買房人來說，貸款利率是決定購買意愿的重要影響因素。9月以來的房地產(chǎn)刺激政策中，LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)、全國層面房貸利率下限取消、存量房貸利率調(diào)低等金融政策作用明顯，房貸利率降至歷史最低水平。但近日，多個城市開始上調(diào)房貸利率，讓不少購房人開始糾結(jié)，擔憂低利率時代剛開始就要結(jié)束。

多位金融領(lǐng)域?qū)＜腋嬖V紅星新聞記者，這種擔憂沒有必要。

董希淼：談不上利率上漲，只是回歸到相對正常水平

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，近期部分城市房貸利率變化是很正常的，主要是對極低的房貸利率進行適當調(diào)整，談不上利率上漲。主要是因為之前利率政策調(diào)整太快，導致一些地方出現(xiàn)極低的房貸利率，甚至與公積金貸款利率倒掛，這種現(xiàn)象不正常也不具可持續(xù)性，現(xiàn)在只是回歸到相對正常水平。

曾剛：利率上漲并非全面收緊的信號，房貸利率未來仍將以穩(wěn)為主

上海金融與發(fā)展實驗室首席專家、主任曾剛同樣提到，近期房貸利率上漲更多是銀行根據(jù)自身經(jīng)營狀況和市場環(huán)境做出的短期調(diào)整，并非全面收緊的信號。未來，房貸利率仍將以穩(wěn)為主，購房者需結(jié)合自身需求和市場變化理性決策。

曾剛認為，9月以來的金融刺激政策，一定程度穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場，尤其是對一二線城市的成交量和市場信心形成積極影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資環(huán)境的改善和預售資金監(jiān)管放松，緩解部分流動性壓力。不過，盡管政策力度較大，但整體市場復蘇仍較為溫和。三四線城市由于人口流出、庫存過高等結(jié)構(gòu)性問題，成交量恢復力度有限。一二線城市的核心區(qū)域表現(xiàn)較好，但整體市場仍未回到高峰期水平。

曾剛判斷，目前來看，房價下行壓力有所緩解，但因居民購房意愿較低、人口結(jié)構(gòu)變化等長期因素，房價大幅上漲可能性不大。由于經(jīng)濟復蘇的壓力和全球貨幣政策環(huán)境、對房地產(chǎn)市場支持力度等影響，LPR可能會進一步降低，但下調(diào)空間有限。

曾剛預測，年內(nèi)或明年上半年，LPR可能會小幅下調(diào)一次，幅度可能為5-10個基點，尤其是5年期LPR的調(diào)整概率更高。

提問3：

房地產(chǎn)市場和樓市政策會有怎樣的變化？

對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和明年的最新政策，紅星新聞邀請原中房集團董事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇進行解讀。

孟曉蘇：止跌回穩(wěn)態(tài)勢還沒完全形成，明年還需更多的政策激勵

孟曉蘇認為，如今的房地產(chǎn)市場，止跌回穩(wěn)態(tài)勢還沒完全形成，明年還需更多的政策激勵。今年第三季度提出止跌回穩(wěn)，就是要改變跌的趨勢，追求回穩(wěn)。止跌包括兩個方面，一個是銷售量一個是房價，兩個方面下跌的趨勢還沒有完全改變。12月9日的中共中央政治局會議上，也提出“穩(wěn)住樓市”“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，打好政策‘組合拳’”。

中指研究院數(shù)據(jù)與孟曉蘇的觀點相匹配，房價和房屋銷售面積還在繼續(xù)下跌態(tài)勢，但跌幅都在收窄。

孟曉蘇表示，房地產(chǎn)有效需求的釋放，目前還面臨一定的困難和壓力。此前的限購和房價下跌趨勢，讓有購買力的人不敢或不想出手。未來住房雙軌制之下（保障房加商品房），用批量建設保障房的方式，讓房價良性下降，讓低收入群體有房住，也不影響已經(jīng)有房居民的利益。

孟曉蘇認為，限購政策應該用在保障房領(lǐng)域，對于商品住宅則應取消限制并出臺鼓勵購買政策。房地產(chǎn)政策跟其它經(jīng)濟政策的見效時間不一樣，有較長的時間周期。房地產(chǎn)政策的滯后期一般在9個月左右。一方面要看到止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，另一方面也要有個清醒認知，“樓市不是出了ICU就能夠直接進入KTV”。

對于一二線和三四線城市的差異表現(xiàn)，孟曉蘇表示，不需要刻意區(qū)分，全國樓市是有關(guān)聯(lián)的，一二線城市的恢復也將帶動三四線樓市信心恢復，一二線城市的政策也會影響到中小城市的跟進。

孟曉蘇預測，從整體的趨勢來看，明年會延續(xù)今年的樓市政策，大方向上，從過去保障房供給不足到大規(guī)模的建設。“有條件享受保障房的人，如果相信政府能夠在未來提供足夠的保障房的話，可以最近先不急著買房，去等待一下保障房。”孟曉蘇給出這樣的建議。

紅星新聞記者 付垚 劉亞洲 實習生 張昊睿

編輯 包程立 責編 李彬彬

（下載紅星新聞，報料有獎?。?/p>

.portal{background: #f8f8f8; padding: 10px; border-radius: 5px;line-height: 24px;}