本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

中指研究院發(fā)布的數據顯示，2024年前三季度，全國排名前100房企拿地總額為5324億元，同比下降38.1%，總體土拍行情低迷，央國企和地方國資依然是拿地主力。

不過，自“9.26”政治局會議釋放“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”信號以來，市場表現持續(xù)回暖，各地紛紛加大土地供應力度，并進一步優(yōu)化土拍規(guī)則、放開限價遵循“價高者得”。一攬子利好政策刺激之下，從10月份開始，土地市場即一掃此前的陰霾，多個熱點城市土拍熱情持續(xù)高漲。

業(yè)內人士認為，近期規(guī)模房企補倉意愿強烈，帶動市場銷售企穩(wěn)回升，四季度土拍市場也有望延續(xù)熱度。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《華夏時報》記者表示：“對房企來說，市場回暖了，有了銷售額和回款后才有資金去’補倉’。未來民營房企持續(xù)下場拿地的核心驅動力，還在于房地產市場的持續(xù)回暖。”

需要注意的是，11月11日，自然資源部發(fā)布相關文件，要求積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。對此，有看法認為，可能會造成市場供過于求，影響招拍掛地塊的正常出讓。

民營房企重返土地市場

“止跌回穩(wěn)”政策的刺激之下，房企信心逐步好轉，近期多個重點城市土地熱度明顯提升。

11月5日，北京出讓3宗宅地，其中海淀功德寺001地塊和002地塊先后觸達限價（溢價率15%）后轉入搖號環(huán)節(jié)，分別被綠城和越秀搖中，三宗宅地共收金127.54億元；11月6日，成都中心城區(qū)出讓3宗涉宅用地，其中高新區(qū)地塊被四川遠達以總價約20.67億元、樓面價26300元/平米、溢價率46.11%競得；

11月11日，義烏市出讓2宗宅地，分別位于后宅街道和江東街道，分別被自然人和八都房產以24.29%和34.17%的溢價率成交，總成交金額為4.17億元；11月13日，深圳前海招商街道K104-0049地塊迎來出讓，天健地產以總價14.35億元、樓面價37610元/平方米、溢價率16.48%奪得。

值得注意的是，作為房地產市場企穩(wěn)回暖的重要表現之一，盡管央國企仍是拿地主力，但民營房企的信心也不斷增強，紛紛下場拿地。

例如，10月30日，西安拍地，三宗住宅用地和兩宗商服用地全部被民企出手斬獲，拿地的房企包括陜西文啟星途置業(yè)有限公司、西安誠致達置業(yè)有限公司、西安金旅禾旭置業(yè)有限公司、陜西京頤置業(yè)有限公司等。

在杭州，民企濱江集團接連拿下重磅地塊：11月15日，杭州舉行全面取消限價后的首次土地出讓。其中，經過29輪競價，濱江集團以總價13.8億元競得城東新城單元SC080201-50地塊，樓面價40479元/平米、溢價率35.3%，刷新城東板塊樓面價新高；11月20日，杭州再出讓3宗地塊。經過49輪競價，濱江以總價39.543億元拿下奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊。成交樓面價48186元/平米、溢價率33.85%。該宗地塊創(chuàng)下了奧體板塊的地價新高，也超過了板塊之前4.7萬元/平米的新房限價。

在近期獲地的民營房企中，不少為各地的本土中小房企或新成立的地產公司，部分更是“跨界者”。

例如，10月24日，位于徐州市賈汪區(qū)的2024-7大泉街道周邊拆遷地塊七被徐州昌久置業(yè)有限公司拿下，成交總價1.924億，成交樓面價1950元/平米。該公司為江蘇徐鋼鋼鐵集團旗下公司，而徐鋼鋼鐵集團的主要業(yè)務是鋼鐵生產、焦化生產，房地產板塊是其補充業(yè)務板塊之一；

11月6日，成都成功出讓了4宗宅地，共收金28.8億元。其中，高新區(qū)大源地塊溢價率高達46%，樓面地價高達26300元/平米。經過80多輪舉牌，該宗地塊最終由遠達集團競得，成交總價達20.7億元。這一結果刷新了成都高新區(qū)的樓面價成交紀錄，該地塊也成為新晉“區(qū)域地王”。據公開資料，遠達集團起家于四川省自貢市，所開發(fā)的房地產項目局限在自貢、攀枝花、宜賓、西雙版納等三四線城市，直到2021年才進入成都。

各地加碼供地力度

土地市場的回暖，被認為將有效提振樓市、有利于房企盈利提升及新房價格回穩(wěn)，同時對于地方化債也頗具積極意義。

以杭州土拍為例。中指研究院華東大區(qū)常務副總經理高院生表示，土拍結果表明，規(guī)模房企補倉意愿強烈、拿地熱情升溫，反映出取消限價政策的有效性，對市場“止跌回穩(wěn)”有積極作用，也為房企營造好產品提供了更多空間。中指研究院研究指出，短期來看，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩(wěn)回升，這或將帶動房企投資熱度上升。同時，土地市場中優(yōu)質地塊的火爆競拍，也將進一步提振市場信心。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也向記者分析稱，從增加土地財政收入、以及政府化債的角度而言，部分熱點城市應把握好當下的土拍“窗口期”，有利于地方化債。

隨著土地市場信心的回升，進入年末，上海、深圳、武漢、青島、長沙等多個城市紛紛加大供地力度，其中不乏“地王”項目。

例如，11月初，深圳公共資源交易中心掛牌了位于南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約為26.3萬平米，起拍價高達126.5億元，將于12月2日進行出讓，屆時將遵循“價高者得”的原則確定最終競得人，而該地塊起始價已經打破了此前廣州南方面粉廠地塊的117億元成交記錄，或成為今年新的“全國地王”。

需要注意的是，11月11日，自然資源部發(fā)布相關文件，要求積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商服用地等。對此，有看法認為，以專項債對閑置土地進行收儲，可能會造成市場供過于求，影響招拍掛地塊的正常出讓。

“從量上來說，至少基本不會影響當年的土地市場。”億翰智庫研究中心總經理于小雨向記者表示。

根據自然資源部文件，收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發(fā)。確有需求的，應當嚴控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。于小雨認為，目前閑置土地收儲落地的項目不多，同時，被收儲的地塊也要根據當下的行情進行規(guī)劃上的調整，“不太存在正面的沖突”。

張宏偉認為，就其了解，目前許多閑置地塊主要為非住宅性質，或位于遠郊板塊。若被成功收儲，其實可以從一定程度改善一個城市的供求關系，有利于整個市場的健康發(fā)展：“根據市場需要，重新調整地塊性質，把市場活躍起來，提振量價。那么從地方政府財政收入的角度來講，賣地也好賣了，地方債的壓力也會通過賣地收入的增加逐步緩解。”

四季度土地市場將有進一步提升

對于后市的走向，業(yè)內認為，隨著政策效果不斷發(fā)力，房地產市場供需關系的不斷改善以及房企融資環(huán)境好轉，預計四季度土地市場將有進一步提升。但土地市場的整體恢復仍需要時間。目前開發(fā)商主要聚焦核心地塊，土地市場的分化依然明顯，多為“點狀升溫”。

“近期民企下場拿地，主要還是在好一點的二線城市表現得較為明顯，大多數國央企拿地節(jié)奏與拿地標的變化不大，整體還是偏向謹慎。土拍較為活躍的多是上海、杭州、北京、成都等這類熱門城市的優(yōu)質地塊。”于小雨向《華夏時報》記者表示。

根據億翰智庫日前發(fā)布的研報，9月“止跌回穩(wěn)”政策推出之后，二線城市的民企拿地活躍度明顯有所上升：“寬松的政策環(huán)境確實有助于改善房企預期，但總的來看，當下房企信心修復有限。”

該份研報稱，在土地市場上，熱點城市核心地塊更受追捧，房企爭搶的熱情高，也自然誕生高溢價地塊。預計2024年最后的兩個月，冷熱分化的土拍行情仍將大概率維持，點狀的高溢價地塊難以帶動整體的土拍市場回穩(wěn)。

克而瑞地產研究也指出，從目前的土地市場情況看，三四線城市仍然基本被排除在企業(yè)投資戰(zhàn)略外，房企仍偏愛低總價、低容積率的“高安全墊”地塊。

“對房企來說，市場回暖了，有了銷售額和回款后才有資金去’補倉’。未來民營房企持續(xù)下場拿地的核心驅動力，還在于房地產市場的持續(xù)回暖。”張宏偉直言，目前一些全國性的大型民營房企并未下場拿地，“這些企業(yè)是行業(yè)的方向標”。如果在明年二、三月份還會有比較大力的刺激政策，熱點城市土地市場的熱度才會有持續(xù)性。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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